Spese condominiali: chi paga se l’appartamento viene venduto?

Accade spesso, in sede di rogito notarile di compravendita di un appartamento in condominio, che il venditore e l’acquirente prevedano la cosiddetta “clausola di garanzia” in forza della quale il venditore dichiara di sollevare l’acquirente da eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali pregressi; in altre parole, parafrasando il politico: “Stai sereno, acquirente”.

Ma che accade qualora l’amministratore richieda al nuovo proprietario il pagamento di contributi condominiali antecedenti alla stipula dell’atto, magari per somme rilevanti? Che valore ha l’accordo fra venditore ed acquirente?

Oneri condominiali per ordinaria e straordinaria amministrazione.

Giova ricordare le due principali tipologie di spesa esistenti in ambito condominiale: quelle di ordinaria e quelle di straordinaria manutenzione.

Le spese di ordinaria amministrazione sono quelle che riguardano la gestione e manutenzione delle zone e servizi comuni quali, ad esempio, la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, il riscaldamento, le polizze assicurative, la parcella dell’amministratore.

Le spese di straordinaria manutenzione sono di regola occasionali , solitamente, vengono deliberate dall’assemblea in occasione di una necessità dovuta ad un imprevisto o per obsolescenza quali, ad esempio, il rifacimento della facciata o del tetto oppure la sostituzione della caldaia o dell’ascensore.

La disciplina applicabile alla ripartizione di tali spese tra venditore ed acquirente è dettata dall’art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile che sancisce il principio di solidarietà passiva prevedendo che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Dunque, sia il venditore che l’acquirente sono tenuti al pagamento integrale degli insoluti relativi ad oneri condominiali, tanto per quelli ordinari quanto per quelli straordinari e, conseguentemente, l’amministratore può rivolgersi indistintamente all’uno o all’altro per ottenere il pagamento dell’intera somma.

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Qual è il momento a partire dal quale il calcolo relativo all’anno precedente indicato dall’art. 63?

È la stessa norma a definire il momento a partire dal quale si ritiene cessato il vincolo di solidarietà stabilendo che: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

La legge onera dunque il venditore e l’acquirente di trasmettere all’amministratore di condominio la copia autentica dell’atto di compravendita: in caso contrario la solidarietà passiva tra i due continuerà a decorrere ed il venditore rimarrà obbligato insieme al nuovo proprietario rispetto alle pretese creditorie del condominio. Quindi il venditore che ha interesse a trasmettere all’amministratore condominiale l’atto di compravendita, per evitare di dover continuare a pagare i contributi.

Spese straordinarie: chi paga se i lavori sono già stati deliberati dall’assemblea ma il loro inizio è successivo alla compravendita?

Frequente è il caso in cui la compravendita avvenga dopo che l’assemblea ha deliberato di autorizzare lavori straordinari, ma sia antecedente all’effettiva esecuzione dei lavori, iniziati magari a distanza di qualche anno dalla suddetta delibera.

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Le recenti pronunce della Cassazione pongono in capo al venditore l’obbligo di sostenere le spese derivanti da lavori di manutenzione straordinaria deliberati in epoca antecedente alla cessione dell’appartamento, in assenza di un diverso accordo tra le parti. In particolare, la Suprema Corte ha chiarito che: “laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo” (sentenza n. 11199/2021).

Alla luce di questi principi, se la delibera che autorizza i lavori è stata adottata prima della compravendita ma nell’anno ad essa precedente od in quello in corso, l’amministratore potrà richiedere il pagamento anche all’acquirente. Quest’ultimo, però, potrà poi agire nei confronti del venditore (proprietario al momento della delibera) per chiedere il rimborso integrale delle spese sostenute, come stabilito dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 14531 del 9 maggio 2022.

Venditore e acquirente possono prevedere patti che deroghino al principio di solidarietà?

La Cassazione, con la citata ordinanza n. 14531/2022, dà risposta affermativa. Le parti possono dichiarare al Notaio di voler inserire nell’atto di compravendita una clausola che stabilisca chi, fra venditore ed acquirente, sia tenuto al pagamento dei contributi condominiali sospesi; il medesimo effetto può essere raggiunto redigendo una scrittura privata successiva alla compravendita. La pattuizione rientra infatti nel principio di autonomia contrattuale stabilito dall’art. 1321 del Codice Civile, non essendo contraria a norme imperative o inderogabili.

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Tuttavia, come sopra evidenziato, le parti debbono avere la consapevolezza che l’efficacia di tale accordo è limitata ai soli rapporti interni tra venditore e acquirente e che il condominio potrà agire sia nei confronti dell’uno che dell’altro per il pagamento di oneri relativi all’anno precedente ed a quello in corso.

In conclusione, al momento della stipula è necessario acquisire dall’amministratore una dichiarazione circa eventuali contributi condominiali sospesi, stabilire chi li paga ed inviare all’amministratore condominiale copia dell’atto di compravendita.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti  Avv. Giulia Azzano-Cantarutti