AAA Vendesi: Piazza San Marco, Procuratie, 1000mq, tre piani vista laguna

Nel cuore di Venezia torna sul mercato una porzione delle Procuratie Vecchie affacciata su Piazza San Marco. Si tratta di circa mille metri quadrati distribuiti su tre livelli, proposti in vendita al prezzo di 10 milioni di euro, oltre Iva. L’immobile è stato immesso sul mercato da pochi giorni e la commercializzazione è stata affidata a un’agenzia specializzata nel segmento del lusso, con l’obiettivo di intercettare investitori nazionali e internazionali.

La porzione in vendita occupa prevalentemente il secondo piano nobile dell’edificio storico e comprende anche spazi al piano terra e al livello superiore. L’accesso non avviene direttamente dalla Piazza ma da una laterale, Calle del Cappello Nero, elemento che garantisce un ingresso riservato e indipendente rispetto al resto del complesso monumentale. Al piano terra si trova un ampio vano scala principale rifinito in marmi e pietra di Trani; sono presenti inoltre locali adibiti a magazzino, dotati di una vasca in cemento progettata per la protezione dall’acqua alta, accorgimento tecnico rilevante in un contesto lagunare.

Salendo ai livelli superiori si accede agli ambienti principali. Il secondo piano nobile ospita quattro ampie sale, caratterizzate da soffitti lignei decorati e pavimentazioni in terrazzo veneziano. L’ultimo livello comprende ulteriori spazi e conduce a due altane panoramiche, con affaccio diretto eccezionale sulla Piazza e sul Bacino di San Marco; sullo sfondo si distinguono l’isola di San Giorgio e la laguna. Complessivamente l’immobile dispone di quattordici grandi finestre ad arco in pietra e cinque finestre circolari al terzo piano, tutte rivolte verso la Piazza, elemento che contribuisce a determinarne il valore.

Dal punto di vista catastale l’unità è classificata come C1, quindi destinata a spazi commerciali. In passato ha ospitato lo showroom di una fornace di Murano, fungendo da vetrina espositiva per la produzione vetraria. La proprietà fa capo a una società legata al comparto del vetro artistico attualmente in liquidazione; la vendita rientra infatti nel piano di dismissione degli asset previsto dalla procedura che coinvolge la società Fininven.

Non si tratta del primo tentativo di alienazione. Già alcuni anni fa la stessa porzione era stata proposta sul mercato con una valutazione intorno ai 20 milioni di euro, senza tuttavia concludere la vendita. Nel tempo la stima è stata rivista prima a 18,5 milioni e poi a 17 milioni, fino all’attuale prezzo di 10 milioni, quasi dimezzato rispetto alle prime richieste. Il nuovo mandato di vendita è stato conferito a Michelangelo Ravagnan, fondatore dell’agenzia Ravagnan’s e membro del network internazionale Forbes Global Properties. L’operazione è stata avviata formalmente circa un mese fa e la promozione dell’immobile è partita su riviste e piattaforme di settore a diffusione internazionale.

Nei giorni successivi alla pubblicazione degli annunci, la notizia è stata ripresa da testate economiche e finanziarie di rilievo, tra cui Forbes e il Financial Times, contribuendo ad amplificare la visibilità dell’offerta presso il pubblico degli investitori. Secondo quanto riferito dall’agenzia incaricata, nelle prime fasi non risultavano ancora proposte formali, ma erano stati registrati contatti e richieste di informazioni.

Sul piano delle possibili destinazioni d’uso, l’immobile mantiene al momento la classificazione commerciale. Le ipotesi ritenute più compatibili con la natura degli spazi comprendono showroom, galleria d’arte, sede espositiva o fondazione culturale. È stata inoltre valutata la possibilità di un cambio di destinazione a residenziale, opzione che negli ultimi anni il Comune di Venezia ha in più occasioni agevolato attraverso procedure semplificate; in tal senso sarebbe stato richiesto un parere preventivo agli uffici competenti. Resta tuttavia il tema dell’eventuale utilizzo come locazione turistica, ipotesi che nel dibattito cittadino suscita preoccupazioni legate allo squilibrio già presente tra flussi turistici nel centro storico e funzioni residenziali.

L’operazione si inserisce in un contesto immobiliare tra i più costosi d’Italia. Secondo l’ultimo rapporto diffuso da Engel & Völkers, Venezia detiene il primato nazionale per quotazione media al metro quadrato, con valori che a fine 2024 superavano i 4 mila euro, più del doppio rispetto alla media italiana. Nel centro storico, e in particolare nell’area marciana, le cifre crescono in modo significativo. In alcune zone di massima visibilità commerciale, tra cui la stessa Piazza San Marco, Calle Larga XXII Marzo e le Mercerie, si registrano punte che possono superare i 100 mila euro al metro quadrato.

Gli affitti commerciali riflettono lo stesso andamento. Un negozio di circa 400 metri quadrati in Calle Larga XXII Marzo può superare i 200 mila euro mensili, mentre in altre aree di pregio come Campo Santa Lucia o l’area di San Bortolo-Rialto i valori di vendita oscillano tra i 10 mila e i 15 mila euro al metro quadrato, in base a caratteristiche e posizione. Anche i canoni di locazione variano sensibilmente: un locale con più vetrine in zona Accademia può raggiungere i 14 mila euro al mese, mentre uno spazio più piccolo in Campo San Polo si attesta intorno ai 5 mila euro.

In questo scenario, la messa in vendita di mille metri quadrati con affaccio diretto sulla Piazza e sul Bacino rappresenta un’operazione di rilievo, sia per dimensioni sia per collocazione. La combinazione di ampiezza degli spazi, vista sull’acqua e collocazione all’interno di un complesso monumentale del XVI secolo costituisce un unicum nel mercato veneziano, tradizionalmente caratterizzato da superfici più ridotte e da una forte frammentazione della proprietà. L’esito dell’operazione dipenderà ora dalla capacità di intercettare un investitore in grado di sostenere non solo il costo di acquisto ma anche gli eventuali interventi di ristrutturazione necessari, la cui entità varierà in base alla futura destinazione.