Bed And Breakfast, le regole per aprire la casa ad ospiti paganti

La cronaca di questi giorni ha portato nuovamente alla ribalta i Bed and Breakfast, oggetto di una serie di controlli da parte della Guardia di Finanza e della Polizia locale.

Sono emerse molte irregolarità che, stando alle notizie di cronaca, riguarderebbero il mancato rispetto delle norme regionali, l’omessa dichiarazione dei redditi derivanti dagli affitti turistici, il mancato pagamento dell’imposta di soggiorno, la mancata esposizione delle targhette obbligatorie con l’indicazione “locazione turistica”, la classe assegnata, il codice di identificazione della struttura e i prezzi praticati.

Ma che cos’è un Bed and Breakfast e quali sono le regole per aprirne uno a Venezia?

La normativa è, sostanzialmente, affidata alle singole Regioni e le differenze sono spesso significative sia per le procedure che per i limiti imposti; vediamo, quindi, la normativa in vigore in Veneto.

La nostra Regione ha disciplinato la materia con la Legge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11, con le Deliberazioni della Giunta Regionale n. 419 del 31 marzo 2015 e n. 498 del 19 aprile 2016.

In forza del disposto di cui all’art. 27 della Legge Regionale Veneto n. 11/2013, per Bed & Breakfast si intende “una struttura ricettiva complementare, composta da una a tre camere per i turisti, ciascuna dotata di un massimo di quattro posti letto.
Il titolare deve risiedere nell’unità immobiliare sede del bed & breakfast e deve ivi alloggiare, in una camera a lui riservata, durante il periodo di apertura della struttura.
Il servizio di prima colazione è servito ai clienti direttamente dal titolare o dai suoi familiari”. Dunque, l’offerta ricettiva dei B&B è un’ospitalità di tipo familiare nella propria abitazione.

Per l’apertura è necessario che l’immobile abbia destinazione edilizia abitativa; nelle camere date agli ospiti, i B&B non possono avere l’angolo cottura né la cucina.

La procedura burocratica prevede una serie di passaggi; d’altro canto, si sa, la burocrazia italiana non è mai benevola!

E’ quindi necessario presentare una domanda di classificazione alla Regione Veneto, indicando la tipologia per la quale si formula richiesta (per l’appunto, B&B) e le caratteristiche dell’immobile.
Nel caso di nuovo gestore, questi deve altresì presentare al Comune di Venezia una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), nuova procedura che sostituisce la DIA (Denuncia di Inizio Attività). Il vantaggio offerto da questo nuovo strumento dato dal fatto che con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.

Gli arrivi e le presenze dei clienti devono essere comunicati tramite il Servizio MT Web messo a punto dalla Regione Veneto.

Il Titolare è inoltre obbligato a segnalare gli alloggiati alla Polizia di Stato, in base al Testo Unico Leggi di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.), entro 24 ore dall’arrivo e on line, le generalità dei propri ospiti. Tale comunicazione va presentata esclusivamente tramite il cosiddetto “servizio alloggiati“. Le sanzioni previste per chi non rispetta le leggi in materia vanno dall’arresto fino a tre mesi o una multa fino a 206 euro (art. 17 DEL T.U.L.P.S.). Tutti i gestori di strutture ricettive sono tenuti a far sì che le schede di dichiarazione compilate siano conservate a disposizione delle autorità competenti fino all’avvenuta trasmissione dei dati. Una volta ottenuta la ricevuta dalla questura (in formato jpeg), i dati possono essere distrutti, mentre le ricevute devono essere conservate dai gestori, in forma digitale, per 5 anni.

Spesso ci viene chiesto se sia possibile usare come B&B un appartamento in condomìnio, anche se l’assemblea sia contraria. La Suprema Corte ha da tempo chiarito che il proprietario di un appartamento – ma anche il conduttore, a patto che il contratto d’affitto lo preveda – può destinare l’intero alloggio o soltanto alcune stanze all’attività di bed e breakfast, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio, poichè l’utilizzo della propria abitazione come B&B non determina una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile (Cassazione civile, sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014), sempre che il Regolamento condominiale contrattuale non vieti in modo chiaro ed esplicito il B&B.

In conclusione, è consentito aprire la propria casa (anche l’appartamento in condominio) agli ospiti paganti, ma le regole da rispettare non sono di poco conto; prima di avviare un’attività di B&B è bene consultare un Professionista che Vi guidi nei meandri della burocrazia.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti   Avv. Giulia Azzano-Cantarutti