Venezia e i piani alti: può il condòmino costruire un ascensore senza il consenso degli altri condòmini?

Venezia, si sa, è città fragile ed altrettanto lo è il suo tessuto urbano; edifici vecchi di secoli, certo, ma anche quelli meno vetusti necessitano di particolare manutenzione attraverso interventi edilizi che talvolta sono fnalizzati a rendere più agevole la vita nelle nostre abitazioni.

Recentemente in un moderno condominio di Venezia una famiglia, che fra i propri componenti annovera un anziano con un’importante disabilità motoria, chiedeva di installare a propria cura e spese un ascensore che dal cortile esterno di proprietà comune salisse sino al piano ove si trova l’appartamento.

L’assemblea dei condòmini non approvava la richiesta, sostenendo che l’installazione dell’ascensore esterno andasse a modificare l’estetica condominiale, senza alcun riferimento alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio; veniva così frustrata l’aspettativa della famiglia di assicurare al proprio congiunto con disabilità un più facile accesso al piano.

La questione, al netto di ogni valutazione etica, riveste un particolare interesse in una città come Venezia, ove un abitante su quattro supera i 65 anni e, spesso, è solo.

In linea generale, la giurisprudenza ha chiarito come il singolo condòmino possa installare a propria cura e spese un ascensore sulle parti comuni, poiché ciò costituisce un utilizzo legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 del codice civile (“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”). Non si ravvede una limitazione della proprietà degli altri condòmini incompatibile con la realizzazione dell’opera, non arreca pregiudizio all’uso della cosa comune, né alla stabilità, sicurezza e decoro del fabbricato.

Ma ….

Nel nostro ordinamento, i “ma” si presentano sempre.

Un caso analogo è stato affrontato dal Tribunale di Bergamo che, con sentenza n. 87 del 15 gennaio scorso, ha respinto la richiesta di due condòmini che intendeva ottenere l’autorizzazione, nel giardino di pertinenza della loro unità immobiliare, per costruire un ascensore con annessi un vano di ingresso al piano terreno, un disimpegno al piano primo e un terrazzo a sbalzo, anch’esso al piano primo.

I due condòmini invocavano il diritto di realizzare le opere in forza della normativa sull’abbattimento delle barriere architettoniche (Decreto Legge 76/2020 convertito nella Legge 120/2020) ed, inoltre, la loro iniziativa rientrava nell’ambito di applicazione dell’articolo 1102 del codice civile.

Il Tribunale ha risposto che l’intervento richiesto interessava la facciata condominiale che, come noto, costituisce un bene comune (art. 1117 codice civile); conseguentemente la costruzione dell’ascensore e delle opere collegate deve essere consentita in applicazione delle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, a prescindere dall’età e dalle condizioni fisiche degli interessati.

Tuttavia, tale ragionamento riguarda l’impianto dell’ascensore e non le opere collegate che possano incidere negativamente sul decoro del caseggiato, atteso che non tutti gli interventi prospettati dai due condomini risultavano strettamente volti alla eliminazione delle barriere architettoniche.

In conclusione, qualora un condòmino intenda installare un ascensore su parti comuni dell’edificio e a proprie spese, non è necessaria una delibera assembleare ai sensi dell’art. 1120 codice civile. 

Si applica invece la disciplina di cui all’art. 1102 codice civile, che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (in tal senso vedasi Cassazione civile, sentenza n. 19087 del 2022), con la conseguenza che ogni condòmino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa comune, senza il preventivo assenso degli altri condomini.

Grazie al “decreto semplificazioni” (Decreto Legge 76/2020), l’unico limite alle innovazioni finalizzate ad abbattere barriere architettoniche è quello del pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato (non si parla di decoro).

Tutto ciò solo con riferimento alle opere strettamente necessarie per l’abbattimento delle barriere architettoniche, con esclusione quindi di altre opere accessorie.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti   Avv. Giulia Azzano-Cantarutti