L’inquilino può sospendere l’affitto se riscontra muffa all’interno dell’immobile?

Accade talvolta che l’immobile che viene concesso in locazione evidenzi la presenza di muffa sulle pareti e, conseguentemente, l’inquilino sospenda il pagamento del canone esigendo l’intervento di rimozione della muffa e pulizia delle pareti da parte del proprietario.

Ci chiediamo allora se sia lecita la “autosospensione” del pagamento del canone o se, invece, pur esigendo l’intervento debba comunque pagare il canone.

La questione è spesso oggetto di contenziosi nelle aule di giustizia, non sempre con esiti univoci.

Interessante è una recente pronuncia della Corte di Cassazione (n. 12103 del 2020) derivata dal caso di Tizio che, dopo aver preso in locazione un immobile, notava a distanza di mesi la presenza di muffa ed altre efflorescenze sulle pareti. L’inquilino decideva così di rivolgersi ad un legale per comunicare la questione al proprietario, il quale si attivava velocemente mandando l’amministratore ed un tecnico di fiducia ad effettuare un sopralluogo nell’immobile in questione.

L’inquilino decideva di sospendere comunque il pagamento del canone di locazione, senza comunicare la volontà di rilasciare l’immobile ed, anzi, continuando ad abitarlo nonostante l’insalubrità lamentata.

È opportuno ricordare che il contratto di locazione è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile e costituisce l’esempio scolastico più diffuso dei “contratti a prestazioni corrispettive”: ciò significa che il contratto prevede l’esistenza di doveri (o meglio, obbligazioni) in capo ad entrambe le parti coinvolte che, nel caso di specie, sono il proprietario e l’inquilino.

Ma quali sono esattamente gli obblighi del proprietario? E quelli dell’inquilino?

L’art. 1575 c.c. pone a carico della proprietà l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato manutentivo; mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto (dovrà dunque effettuare le riparazioni necessarie al godimento dell’immobile, mentre quelle di piccola od ordinaria manutenzione resteranno a carico dell’inquilino); garantire il pacifico godimento all’inquilino.

Dall’altro lato, gli artt. 1587 e 1590 c.c. prevedono a carico dell’inquilino l’obbligo di conservare il bene nello stesso stato in cui gli è stato consegnato, quello di pagare il canone di locazione pattuito e quello di restituire il bene nelle medesime condizioni manutentive iniziali, salvo la normale usura.

Nel caso in cui una delle parti non adempia anche solo parzialmente o temporaneamente ai propri doveri, l’altra ha diritto di richiedere l’immediata risoluzione del contratto oltre al risarcimento del danno, ovviamente da dimostrare. Questo rimedio è posto a tutela del puntuale adempimento da parte dei soggetti coinvolti e, dunque, deve considerarsi illegittima l’autonoma sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte dell’inquilino, anche in presenza di muffe od efflorescenze.

Secondo la Corte di Cassazione l’unico caso in cui può considerarsi lecito e proporzionato il rifiuto al pagamento del canone si ha quando risulta un totale inadempimento da parte del proprietario che, come ricordato, deve consentire il pieno godimento del bene.

Nel caso sopra riportato la Suprema Corte dichiarava la risoluzione del contratto di locazione richiesta dal proprietario a seguito della sospensione del pagamento da parte dell’inquilino, rilevando che il primo si era prontamente attivato a seguito della segnalazione del secondo e che, comunque, era evidente che l’immobile non poteva considerarsi “inidoneo all’uso pattuito” atteso che l’inquilino aveva continuato ad abitarci per mesi, senza pagare, anche dopo la segnalazione relativa alla presenza di muffe ed efflorescenze.

Preme peraltro evidenziare che l’insorgere di muffe è spesso dovuto da mancata o cattiva areazione da parte di chi detiene l’immobile e le muffe possono comunque essere rimosse con adeguata sanificazione. In ogni caso, l’inquilino che rilevi la presenza di muffe e che ritenga l’ambiente gravemente insalubre può esercitare il diritto di risolvere il contratto, al più chiedendo il risarcimento dell’eventuale danno subito, ma certo non può continuare ad abitarlo senza corrispondere alcunché alla proprietà.

Tuttavia, il Tribunale di Venezia con sentenza emessa il 28 settembre 2023, ha esaminato il caso di un’inquilina che aveva citato in giudizio la società proprietaria dell’intero stabile condominiale sito in Calle dei Guardiani (noto alle cronache cittadine per altre ragioni) per sentir accertare la presenza di gravissime infiltrazioni ed altri difetti strutturali; l’inquilina chiedeva conseguentemente il suo diritto di non pagare il canone pur detenendo l’immobile. Il Tribunale ha stabilito essere legittima la sospensione del pagamento dei canoni “purchè la sospensione del pagamento appaia giustificata … dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti”, dopo aver confermato la presenza di gravissimi vizi.

Dunque, è lecita l’autosospensione del pagamento del canone di locazione solo se l’immobile è insalubre per i vizi lamentati e assolutamente incompatibile con l’uso abitativo.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti    Avv. Giulia Azzano-Cantarutti