Condizionatore sulla facciata condominiale: serve l’autorizzazione dell’assemblea?

Il caldo sempre più torrido e l’affollamento dei centri cittadini rende sempre più attuale la problematica dell’installazione dei condizionatori in ambito condominiale. Negli ultimi anni la tecnologia ha creato un sistema un sistema di installazione poco invasivo (quello dei cd. “fori in facciata”) pensando che così si sarebbero arginate eventuali contestazioni da parte dell’assemblea che rifiutava l’installazione delle originarie macchina in facciata.

Ma questo nuovo sistema tecnico ci mette al riparo dai rischi di un contenzioso condominiale?

Vediamo che cosa prevede il codice civile al riguardo e qual’è la rilevanza del regolamento condominiale.

Il primo adempimento di cui preoccuparsi è certamente quello di informare l’amministratore dei lavori che si vogliono eseguire. Ai sensi dell’art. 1122 del codice civile, infatti, all’interno dell’unità immobiliare privata non si possono realizzare opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Una volta avvisato, l’amministratore ha l’obbligo di darne notizia all’assemblea la quale potrà esprimersi sulla questione.

L’installazione del condizionatore (con macchina che affaccia all’esterno o con fori esterni) deve – in linea di massima – ritenersi consentita al singolo condomino, senza bisogno della preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio, atteso che l’opera è sottoposta esclusivamente al dettato di cui all’art. 1102 del codice civile secondo cui “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

In altre parole, l’operazione è lecita se non sussiste pregiudizio per il decoro architettonico né viene impedito l’uso agli altri proprietari, principio sancito anche dalla recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 17975/2024.

Le opere che incidono sulle aree comuni dell’edificio possano essere compiute senza preventivo consenso purchè:

1) non ledano il decoro architettonico dell’edificio e, nel caso di specie, l’estetica della facciata;

2) non impediscano agli atri condomini di farne parimenti uso (ad esempio, procedendo all’installazione di analoghi condizionatori praticando fori esterni).

Se non sorgono particolari dubbi circa il punto 2), di maggiore difficoltà interpretativa è il punto 1) relativo alla necessità di non ledere l’estetica della facciata. Sul punto sono state pronunciate sentenze non sempre conformi.

Secondo una sentenza del Tribunale di Padova (n. 352/2011), è possibile praticare un foro nel muro dell’edificio per farvi passare un tubo che smaltisca la condensa d’acqua prodotta dal condizionatore d’aria; è però illegittimo l’innesto del tubo di scarico nel pluviale condominiale, perché così facendo si altera la funzione di questa parte dell’edificio che è invece rivolta allo smaltimento delle sole acque piovane.

Altra più recente sentenza del Tribunale di Pavia (n. 1070/2020) ha stabilito che i motori di condizionamento d’aria nella facciata condominiale non alterano il decoro architettonico poiché non occupano in maniera imperativa il prospetto, non alterano in maniera significativa la facciata, non comportano depauperamento dell’immobile e rispondono ad esigenze ed interessi meritevoli di tutela (ad es. la salute). La sentenza, riferita al montaggio di motori esterni, è a maggior ragione valida nel caso di realizzazione dei meno invasivi fori per lo smaltimento dell’acqua.

Segnalo però che esistono anche orientamenti giurisprudenziali che sostengono la tesi opposta, ovvero che tali interventi siano idonei a ledere il decoro architettonico dell’edificio.

È opportuno ricordare altresì l’importanza di eventuali previsioni inserite all’interno del Regolamento condominiale quale, ad esempio, la clausola che richieda la preventiva autorizzazione per iscritto da parte dell’amministratore all’esecuzione di lavori di simile portata.

Il Regolamento di condominio può dunque impedire l’installazione del condizionatore nelle parti comuni?

Una risposta è rinvenibile nella sentenza n. 4099 del 07.6.2023 della Corte d’Appello di Roma che ribadisce un concetto già noto: se un appartamento è privo di balcone non è possibile impedire al titolare di avere un condizionatore soltanto perché il regolamento impedisce che sia installato sulle parti comuni dell’edificio. La Corte evidenzia che l’unico limite è dato dal rispetto dell’art. 1102 c.c. Unica eccezione a tale principio è il caso del regolamento approvato all’unanimità: in tale ipotesi il divieto dovrà essere rispettato.

In conclusione, nel rispetto dell’antico detto: “prevenire è meglio che curare”, è sempre bene informare l’amministratore tramite pec o raccomandata della volontà di eseguire i suddetti lavori ed ottenere dallo stesso un’autorizzazione per iscritto.

In caso di diniego sarà comunque possibile eseguire i lavori, salvo il rischio di diffida successiva da parte dell’assemblea di eliminarli per lesione dell’estetica, concetto sempre “scivoloso” soprattutto in una città come Venezia, dove i fabbricati sono spesso sottoposti a vincoli; in tal caso potrebbe aprirsi un contenzioso.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti    Avv. Giulia Azzano-Cantarutti