Affittuario molesto verso i vicini: il proprietario può risolvere il contratto

La vita in condominio, si sa, non è sempre facile e spesso può dar luogo a fastidiosi dissidi: gli inquilini possono avere esigenze, stili di vita ed abitudini quotidiane ben diverse il che, a volte, porta ad insanabili contrasti tra vicini di pianerottolo.

I nostri Tribunali sono spesso interessati dalle vicende condominiali, essendo chiamati a stabilire fino a che punto la libertà personale di ognuno di noi possa esprimersi incondizionatamente, ovvero quale sia l’equo bilanciamento tra la doverosa tolleranza verso i vicini ed il proprio diritto a vivere indisturbati.

Di particolare interesse è il caso di cui si è occupata la Corte di Cassazione, relativo ad una conduttrice che aveva instaurato rapporti a dir poco conflittuali con gli altri condòmini insultandone alcuni, imbrattando i muri degli immobili di altri ed affiggendo cartelli con ingiurie nelle parti comuni del condominio.

Il proprietario – locatore aveva citato in Tribunale la conduttrice, deducendo la violazione dell’articolo 1587 c.c. ed, in particolare, dell’obbligazione posta a suo carico di “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze”; chiedeva quindi la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione.

Il Tribunale riconosceva le ragioni del proprietario e dichiarava risolto il contratto di locazione con conseguente sfratto della conduttrice dall’immobile locato; la decisione veniva confermata in tutti i gradi di giudizio, da ultimo dalla Cassazione Civile (ordinanza 20.10.2020, n. 22860) che ha dichiarato la legittimità dell’azione di risoluzione contrattuale del proprietario ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile, a mente del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

Quando può dirsi rispettata la “diligenza del buon padre di famiglia”?

Le argomentazioni poste a sostegno della sentenza sono tutte incentrate su un’attenta ed innovativa analisi dell’art. 1587 del codice civile, soprattutto con riguardo al riparto di responsabilità verso i terzi tra proprietario e conduttore.

È preliminarmente opportuno chiarire cosa debba intendersi per uso diligente della cosa locata.

Sino a qualche tempo fa la giurisprudenza riteneva che si potesse parlare di abuso soltanto qualora il conduttore avesse causato danni materiali alla struttura dell’immobile: veniva dunque richiesta la necessaria modifica dello stato di fatto del bene o della sua destinazione, nei limiti in cui tali modifiche comportassero un concreto danno economico al locatore o compromettessero la conservazione della cosa locata, che deve essere restituita nelle stesse condizioni in cui è stata consegnata (art. 1571 codice civile).

La sentenza in esame va a ricomprendere all’interno del dovere di diligenza anche quello di evitare comportamenti che possano arrecare molestie ai vicini: condotte per le quali il proprietario potrebbe, potenzialmente, essere chiamato a rispondere direttamente in virtù di quanto disposto dall’art. 2051 c.c., per il quale “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia”.

Nel contratto di locazione, infatti, il conduttore ha il mero godimento del bene oggetto del contratto, mentre il proprietario resta custode dello stesso, con le responsabilità che ne derivano.

La decisione della Suprema Corte ha dunque ritenuto necessario garantire al proprietario una tutela in ragione delle responsabilità che sullo stesso ricadono: se il proprietario non si opponesse alle condotte moleste e reiterate poste in essere dal conduttore, ciò equivarrebbe ad un atteggiamento di avallo verso tali comportamenti, con la conseguenza che potrebbe poi essere chiamato a rispondere di fatti che non gli appartengono direttamente.

In questo senso si è ritenuto appropriato innovare all’interpretazione tradizionale del dettato normativo di cui all’art. 1587 c.c. per consentire al proprietario di contrastare comportamenti inopportuni posti in essere dal conduttore e sollevarlo così dalle relative responsabilità.

Come evitare responsabilità per causa dell’inquilino?

L’opportunità della clausola “salva quiete”.

In conclusione, la risoluzione del contratto di locazione può essere chiesta dal proprietario non solo qualora vi sia una diminuzione economica del bene locato ma anche nel caso comportamenti molesti tenuti dal conduttore e per i quali, potenzialmente, il proprietario potrebbe essere ritenuto responsabile.

È opportuno segnalare che, in virtù nel nuovo orientamento giurisprudenziale qui esaminato, si ritiene legittimo ed opportuno l’inserimento nel contratto di locazione della cosiddetta clausola “salva quiete”: strumento che consente al proprietario di tutelarsi a priori, prevedendo l’immediata risoluzione contrattuale in caso di comportamenti contrari alla diligenza per legge richiesta e che possono comportare profili di responsabilità per lo stesso.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti Avv. Giulia Azzano-Cantarutti