La locazione turistica di breve durata è in contrasto con il regolamento condominiale?

Le locazioni turistiche brevi sono una realtà diffusa non solo a Venezia ma in molti centri turistici anche di piccole dimensioni e ciò dà luogo a numerosi problemi interpretativi che hanno generato controversie giudiziarie.
Un aspetto interessante è dato dalla locazione turistica della durata di pochi giorni, magari attraverso portali quali Airbnb, di un appartamento sito all’interno di un condominio; se, da un lato, la locazione turistica deve essere esercitata nel rispetto delle regole di comune convivenza condominiale, dall’altro è evidente come l’andirivieni di persone sconosciute che non si preoccupano di rispettare orari di riposo, di vociare nei corridoi comuni o, peggio, di importunare gli altri condòmini costituisca un grave disagio per i residenti, costretti a subire una destinazione d’uso non prevista.

Quale possibilità hanno i residenti nel condominio per difendersi da sorprese sgradite di questo tipo?
Premettiamo che i contratti di locazione ad uso turistico sono regolati dall’articolo 1, comma 2, lettera c, della legge 431 del 9 dicembre 1998, dall’articolo 1571 e seguenti del Codice civile e dall’articolo 53 del Codice del turismo, D. Lgs. 79/2011, oltre che da leggi regionali (per il Veneto, la L.R. n. 11/2013 e successive modifiche ed integrazioni).

Un caso giudiziario è stato recentemente esaminato dalla Corte d’Appello di Milano, sez. III Civile, con la sentenza 4 – 13 gennaio 2021, n. 93.
L’Amministratore di un Condominio, su mandato della maggioranza dei condòmini, si era rivolto alla Corte per accertare e dichiarare che la locazione turistica breve fosse contraria al Regolamento condominiale e, conseguentemente, dovesse essere vietata.

Sosteneva il Condominio che queste locazioni brevi avrebbero arrecato disturbo alla tranquillità degli altri condomini e sarebbero stati contrarie al decoro dell’edificio e, inoltre, che non sarebbero state previamente comunicate all’Amministratore del Condominio, come invece prescritto dal Regolamento.
Il Regolamento condominiale in questione era stato approvato all’unanimità nel 1961 e conteneva clausole che vietano l’esercizio all’interno dell’appartamento dell’attività di “pensione” od il suo uso come “camere ammobiliate affittate a terzi”.
Una situazione rinvenibile anche in molti regolamenti condominiali di Venezia, redatti spesso quanto le locazioni turistiche brevi non erano consuete come oggi.

I proprietari dell’appartamento sostenevano invece che la locazione breve posta in essere non costituisse violazione di alcuna norma regolamentare, non essendo assimilabile all’affitto di camere ammobiliate, poiché veniva locata l’intera unità immobiliare, per uso abitativo; né poteva essere assimilata all’attività alberghiera, non offrendo servizi accessori di carattere alberghiero.

La Corte d’Appello di Milano ha concluso riconoscendo il diritto dei proprietari di utilizzare l’appartamento in questione per locazioni turistiche brevi, respingendo la pretesa del Condominio.
E’ utile esaminare nel merito le ragioni della decisione.
Preliminarmente, la Corte ha chiarito che le clausole del Regolamento che incidono sulla destinazione d’uso degli immobili costituiscono una previsione concepita nell’interesse ed a vantaggio dei condomini che ne beneficiano e non si tratta di una servitù. E’ stata poi ritenuta legittima una clausola che ponga limitazioni ai diritti dei condomini, esistendo nel nostro ordinamento il principio di autonomia negoziale che lascia le Parti libere (sia pure entro determinati limiti) di decidere come regolare i loro rapporti.

Dunque, la semplice indicazione nell’atto di acquisto dell’appartamento che esiste un Regolamento condominiale vincola anche colui che dovesse acquistare l’appartamento dopo l’adozione del Regolamento stesso, come precisato dalla Corte Suprema (Cass. Sentenza n. 19212/16).
Nel caso in esame, tuttavia, risultava che i proprietari dell’appartamento si limitassero a consegnarlo ai turisti per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie. Proprio la mancata previsione di prestazioni accessorie (quali tipicamente la pulizia periodica dei locali, il cambio sistematico della biancheria d’arredo, la somministrazione di cibo e bevande) esclude che l’appartamento sia mai stato destinato ad uso alberghiero (in tal senso vedasi: Cassazione, ord. 21.6.2018 n. 16309) che sarebbe invece vietato in quanto sovrapponibile all’affitto di camere ammobiliate vietato dal regolamento poichè nella locazione turistica dell’immobile non possono essere forniti “servizi turistici o servizi alla persona” (quali i servizi aggiuntivi, accessori o complementari sopra richiamati). È consentito fornire la biancheria, ma non durante la permanenza dell’ospite nella struttura; la pulizia è a carico del proprietario e deve essere effettuata in assenza del locatario, ad ogni cambio ospite.

Tutto ciò a prescindere dal fatto che mai le locazioni hanno avuto ad oggetto le singole camere di cui l’appartamento è composto ma sempre l’intero appartamento, il che esclude che si possa rientrare nell’attività di “affittacamere” vietata dal Regolamento condominiale.
Da ultimo, la Corte ha ricordato il principio pacifico per cui i divieti imposti dal Regolamento condominiale che incidono sull’esercizio dei diritti del proprietario non sono suscettibili di interpretazione estensiva ma, viceversa, debbono essere interpretati con molto rigore.

In conclusione, il proprietario dell’appartamento in condominio può usare l’immobile per le locazioni turistiche brevi; il Regolamento condominiale le può vietare, ma deve indicare espressamente come vietata l’attività di locazione turistica breve, non essendo sufficiente un generico divieto, poiché ogni limitazione al diritto di godimento deve essere interpretata in senso restrittivo.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti, Avv. Giulia Azzano-Cantarutti