La ‘Buona Entrata’ negli esercizi commerciali

Ci occupiamo oggi di una notizia che ha suscitato scalpore, guadagnando addirittura titoli di giornale (“La buona entrata non è legittima: va restituita”), che dava conto di una sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Venezia, chiamata a decidere la causa fra proprietarie e conduttore di un immobile ad uso commerciale.

La causa era stata promossa dalle proprietarie in quanto il conduttore del negozio aveva sospeso il pagamento dei canoni di locazione nel periodo del lockdown ed anche dopo la cessazione della chiusura forzata aveva preteso di non pagare, rimanendo moroso per molti mesi tanto che le proprietarie intimavano sfratto per morosità.

Il conduttore, però, si opponeva allo sfratto e chiedeva al Tribunale di dichiarare la legittimità del mancato pagamento dei canoni, dovuto alla pandemia, o comunque una sua riduzione.

Fin qui tutto normale; il conduttore però, aveva anche depositato agli atti del processo una registrazione audio effettuata di nascosto con il proprio cellulare, nella quale la proprietaria riconosceva implicitamente di aver ricevuto una somma come “buona entrata”.

Il Tribunale veneziano accoglieva la domanda delle proprietarie e, ritenendo che il pagamento della “buona entrata” non fosse sufficientemente dimostrato, convalidava lo sfratto.

Il conduttore proponeva appello e la Corte d’Appello di Venezia dichiarava illegittima la sospensione del pagamento dei canoni e confermava lo sfratto, ma dichiarava le proprietarie tenute a restituire la “buona entrata”.

Di qui il titolo giornalistico ma, in realtà, la Corte veneziana ha ribadito princìpi consolidati.

In primo luogo, la sospensione del pagamento del canone di locazione non è legittima, se non concordata con la proprietà.

Ancora, la proprietà non è obbligata a concedere riduzioni del canone né il conduttore può “autoridursi” il canone stesso; in tali casi la proprietà può rivolgersi al Tribunale per ottenere lo sfratto.

Anche la parte della sentenza relativa alla questione della “buona entrata” non evidenzia novità circa il principio ma ha solo accertato – grazie alla registrazione nascosta da parte del conduttore – che la “buona entrata” fosse stata pagata.

Nella prassi la “buona entrata” (key money, nei contesti internazionali) è una somma di denaro che il conduttore versa al locatore, quale condizione per addivenire alla stipula del contratto di locazione. Tale pagamento è illegittimo come confermato da molti anni dalla Suprema Corte la quale ha chiarito che “In materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo la vigente normativa, contenuta nella legge 27 luglio 1978 n. 392, consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale, ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, che è privo di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto é nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia)” (Cassazione civile, Sentenza n. 25274 del 2008).

Per altro verso, la Suprema Corte ha ulteriormente precisato (Cass. civ. ordinanza n. 22826/2022) che nelle locazioni commerciali le parti possono negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto, anche modificandoli in senso obiettivamente peggiorativo per il conduttore successivamente alla conclusione dell’accordo, “quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale”.

I princìpi contenuti nella chiacchierata sentenza della Corte d’Appello di Venezia sono quindi ben consolidati; la novità è stata data dal fatto che il conduttore aveva registrato una conversazione all’insaputa della proprietaria e l’ha depositata in giudizio.

Se, quindi, vale la pena ricordare che il conduttore è tenuto a pagare puntualmente il canone di locazione ed il proprietario non può esigere la “”buona entrata”, va altresì sottolineato che le conversazioni possono essere registrate – anche a nostra insaputa – ed utilizzate in tribunale.

Avv. Luca Azzano-Cantarutti       Avv. Giulia Azzano-Cantarutti